Czy rynkowi nieruchomości grozi krach? Nie wiem, ale jeśli tak, w pierwszej kolejności koronafobia uderzy w najem krótkoterminowy. Oto kilka pomysłów, jak przetrwać.
→ Przeczytaj też: „Rządzi Tobą strach!”
Mam kilkuset przyjaciół działających w branży nieruchomościowej. W tym wielu, którzy inwestują w lokale na podnajem krótkoterminowy, np. przez Airbnb. Większość z nich po pierwszych dwóch tygodniach koronopsychozy w Polsce już notuje kilkudziesięciotysięczne straty. I nic dziwnego, bo o ile z wynajmu długoterminowego lokatorzy nie zaczną z dnia na dzień rezygnować, o tyle anulowanie rezerwacji krótkich pobytów stało się już w zasadzie standardem. A za chwilę, kiedy – oprócz zaleceń – wprowadzony zostanie wręcz zakaz przemieszczania się (prawdziwa kwarantanna miast i godzina policyjna), cała branża stanie w miejscu. Zwłaszcza, że bezproblemowemu anulowaniu rezerwacji sprzyjają najwięksi pośrednicy, czyli właśnie Airbnb, Hotels.com, Agoda i wkrótce zapewne kolejni.
.
Ja sam mam w zarządzaniu tylko jedną nieruchomość w wynajmie krótkoterminowym. Jest to mieszkanie moich rodziców, którym się opiekuję, aby dorobić im do emerytury (zapraszamy w spokojniejszych czasach:). Nieruchomość nie jest kredytowana, koszty stałe są dość niskie, nie ma też kosztów zarządzania, dlatego bez większego problemu spokojnie przetrwamy czas zerowych rezerwacji (dosłownie: od dwóch tygodni panuje zero absolutne). Boję się natomiast o firmy moich przyjaciół, którzy inwestują bardziej profesjonalnie, na dużo większą skalę, często posiłkując się kredytami, a ci, którzy działają w podnajmie, również wieloletnimi umowami z właścicielami mieszkań, którym – pandemia czy nie – należy płacić.
.
Dlatego od kilku dni myślę intensywnie, co mógłbym podpowiedzieć osobom z branży. Oto kilka pomysłów na gorąco, zwłaszcza dla tych, którym wyczerpie się poduszka finansowa:
.
- Negocjuj z właścicielami, od których podnajmujesz, przerwę w płatnościach czynszu (niech chociaż 30% z nich zrozumie sytuację i zgodzi się, to już nieco poprawi płynność).
- Negocjuj odroczenie płatności z największymi generatorami kosztów: spółdzielniami mieszkaniowymi i bankami kredytującymi – oczywiście nie każdy się zgodzi, ale przynajmniej częściowe obniżenie zobowiązań może okazać się bezcenne.
- Rób oferty pod obecną „koronamodę” – twórz korzystniejsze pakiety przy dłuższych rezerwacjach. Możesz też zastosować retorykę w rodzaju: „Szukasz bezpiecznego miejsca na przetrwanie koronawirusa? Zapraszamy do nas, gdzie przeczekasz ten trudny okres w spokoju i w przystępnej cenie”.
- Przełącz się – w miarę możliwości – na najem długoterminowy. Dzięki temu poszerzysz swój target właśnie o ludzi szukających mieszkań na dłużej. Będzie to oznaczało spadek wpływów, ale przypuszczam, że do poziomu, który mimo wszystko pozwoli podtrzymać elementarne funkcje życiowe firmy i płynność finansową.
- Najważniejsze: wyciągnij wnioski z obecnej sytuacji na poczet przyszłych umów. Jeśli działasz w podnajmie i wynajmujesz mieszkania od właścicieli w długim okresie, by podnajmować w krótkim, w kolejnych umowach koniecznie zawrzyj klauzulę – bezpiecznik, umożliwiającą wstrzymanie opłat czynszu właścicielowi przez jakiś czas właśnie w razie wystąpienia negatywnych skutków spowodowanych siłą wyższą. Tak samo, jak robią linie lotnicze. Mechanizm jest prosty: jedna firma nie wytrzyma długo wzięcia wszystkich kosztów takiego kataklizmu na siebie, a rozłożenie ich na poszczególnych klientów pozwoli przetrwać sytuację: po pierwsze, właściciel jednego czy dwóch mieszkań poradzi sobie lepiej niż firma zarządzająca ich setką; po drugie, w tego typu sytuacjach ewentualne wstrzymanie wynajmu spotka się ze zrozumieniem każdego myślącego człowieka. Byle był odpowiedni zapis w umowie…
- Zmień zasady podnajmu: przy kolejnych umowach z właścicielami oddającymi Ci mieszkanie w najem, nie zobowiązuj się długoterminowymi deklaracjami, lecz przejdź raczej na zarządzanie w najmie krótkoterminowym. Pod kątem efektywności finansowej może wyjść na to samo, jednak co innego ciąży na zarządcy, a co innego na kimś, kto zobowiązuje się do wynajmu przez 3 czy 5 lat.
- Niezależnie, czy czasy są dobre (jak jeszcze miesiąc temu…), czy dramatycze, twórz dobre oferty wynajmu.
O tym, jak budować oferty, które zawsze będą skuteczniejsze niż inne, oraz o tym, jak skutecznie negocjować, w moich książkach (obecnie wysyłamy książki wyłącznie w wersji elektronicznej):
To tyle na gorąco. A jakie Ty masz pomysły dla firm oraz małych inwestorów, którzy zakredytowali się pod kątem krótkoterminowego wynajmu? Zostaw, proszę, swoje propozycje w komentarzu poniżej, a przynajmniej udostępnij ten artykuł – pomóżmy razem uratować tak ważną branżę naszej gospodarki… Dzięki:*
[…] się, które potrzeby klientów zmniejszyły się, a które – wzrosły. W artykule „Najem w czasach zarazy” radziłem nieruchomościowcom tracącym dziesiątki tysięcy na wynajmie krótkoterminowym (np. […]